耳聞不如麵見

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2010-07-08 01:15 工商時報 記者蔡惠芳、孫杉訓／台北報導
跳空加價的土地標售案

　　彰銀昨（7）日委託台灣金服拍賣新燕紡織廠位於台北三重市重新路上1.58萬坪土地，味全以101.6億元得標，整整高出底價27.69億元，而且僅僅只有味全1家「獨家」得標，換算每坪單價為64.36萬元，創下工業區土地標售史上天價紀錄，房地產業者認為「買貴了！」推估彰銀在新燕土地案的獲利將高達46億元，甚至上看50億元，換算每股盈餘可挹注彰銀0.74元至0.81元，彰銀成了此土地法拍案的最大贏家。

　對於味全以國內法拍天價買回，價格超出底價逾37％，對此，房地產業者不禁驚呼：「味全似乎失算，只有1標，這個價格買貴了！」

　此外，從工業區變更為住宅、商業區至少需要3至5年的時間「養地」，建築業者也認為，頂新高價標下新燕土地，相對也提高潛在的開發風險。

　永慶房仲集團協理黃增福表示，雖然很多建商認同這塊土地的地段，但因有多筆地上物問題要處理、整合不易，且現行容積率僅210％，開發效益偏低，若申請土地變更，時程冗長，吸引力相對偏低，再加上央行打房，造成原本布局2年的冠德有意投標，但最後仍未出手。

　味全昨日股價在得標那一瞬間，買單湧現，衝上最高點41元，不過，也因外界質疑標金過高，終場卻紅翻黑作收在38.4元，爆量3萬9千多張。

　不過，味全雖然高價搶標，彰銀卻是最大贏家。由於彰銀有新燕土地第1順位抵押權52.2億元、味全則有第2順位抵押權14.7億元，彰銀副總經理施建安說，投標最後金額遠高於第1順位、第2順位抵押權總和，因此彰銀將可收回總債權52.2億元，這部分可回沖獲利達36億元。此外，其他超過的金額，稱為普通債權，這部分還有其他參與分配人，還要等到法院分配，才能敲定最後金額。

　房地產業者評估過往的案例來看，彰銀能分配普通債權，除了第一順位回沖利益36億外，還可以拿到10億元以上，甚至有機會拿到15億元以上，整體來看，彰銀至少獲利46億元、甚至上看50億元，換算每股盈餘（EPS）將可挹注彰銀0.74元到0.81元間。

　至於獲利能否在今年入帳，施建安說，希望今年可以入帳，但實際入帳時間還是要看法院的作業處理情形。

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味全被擺道？天價買新燕 專家驚呼太貴了
2010-07-08 新聞速報 【中時電子報／綜合報導】

號稱吸引了冠德、華固、興富多家建商「評估」的北縣三重新燕土地，昨（七）日順利標脫，只有味全一家投標，卻以比底價高出27.7億的101億六千八百八十八萬八千八百八十八元(101.68888888億元)標得，不但刷新當地工業區的地價，也成為法拍史上最高單筆金額，並且是北縣土地單筆交易金額的最高紀錄。不過在這麼多創紀錄的驚嘆聲中，媒體轉述土地買賣市場業者的說法：味全恐怕被耍了。

　　媒體轉述台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊的說法，認為「味全應是誤判形勢，才會跳空加價。」市場也解讀，土地市場買賣本來就很詭譎，想買的說不要，不想買的又放話連連，這些都是市場操作的心戰手法，老手操作的當下，如果有「新手」誤信情勢，就有可能買貴了。

　　業界認為，這次的新燕土地事件，味全當時為了搶回這塊自己賣出的土地，大動作頻頻，炒熱了市場溫度，吸引了不少業者也放話「有興趣」，但是熱度到了真的投開標的時候，卻冷到最高點，只有味全一張標單，得標金額又遠遠高於市價，資深的不動產分析師說：「味全的確是以高於市價取回土地。」

　　不過，資深人士分析，味全土地拍賣，又只有味全一張標單，顯示出「味全有自己的考量」，同時建設公司先前「喊熱」，節骨眼上卻全都當沒這回事，專家認為，此舉也顯示央行的房市控管措施有了效果，建設公司已經有所顧忌，「考慮到國內房地產景氣可能逆轉，所以大家都收手了」。

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央行宣示打房，但大台北各地仍不斷出現高價標地。昨彰化銀行標售三重市1.58萬坪地，底價約73.99億元，雖僅味全一家出手，但得標總價高達101.68億元，溢價率37.43%，味全總經理張教華表示：「該地開發價值高，不算買貴。」業者推估味全未來若推案，至少每坪50萬元才有利潤，是目前周邊15~18萬元房價2.5倍。
高於行情

備受矚目的新燕土地，位北市、三重與新莊交界附近，土地面積達1.58萬坪，極具開發優勢，因味全擁有該土地600%容積的舊建照，加上身為第2順位債權人，手頭逾10億元的債權可抵扣，因此以101億6888萬8888元出手，展現勢在必得的決心。
在開標之前，冠德、華固建設都曾致電探尋，沒想到最後只出現一封標單，華固建設董事長鍾榮昌表示，華固沒有標新燕土地，主因該地為乙工用地且有地上物須處理，因此較無興趣。
業者稱「不算貴」

彰銀債權管理處處長王擇麟在獲知開標結果時表示，雖只有一張標單，但脫標價格漂亮，對結果「非常滿意」。不過，市場普遍認為脫標價格太高，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，金拍或法拍價約為市價8成，以底價74億元計算，新燕地市值約92.5億元，「脫標價明顯高於行情」。
對此，味全總經理張教華表示，由於味全具第2順位債權人的身分，得標後仍有11.66億元收益可回沖，等於只以90.02億元的成本購得此地，經過市場評估、搭配開發計劃後敲定，不算買貴。張教華表示，該地為乙種工業用地，未來將整合在附近擁有的1381坪土地，預估下半年申請土地變更，發展為住商混合用地。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，目前周邊都是3~4樓的老公寓或工業廠房，房價也偏低，每坪約15~18萬元，不過冠德建設在捷運先嗇宮站附近的「冠德美麗新境」，推案價格約每坪35萬元，若味全3年後推案，按照味全目前取得、加上後續整合開發費用，開價應會站上每坪50萬元。
新莊人陳乃瑜認為，財團搶地創造地王，造成大台北房價愈來愈高，若新莊新屋每坪50萬元，會帶動老房子喊漲，「年輕一代都無法在原居地落地生根，被迫往外圍遷移，實在很氣憤。」
新燕三重廠 拍賣小檔案

◎所在地：台北縣三重市重新路五段、捷運新莊線先嗇宮站旁
◎總面積：1萬5828坪
◎使用分區：乙種工業用地，容積率210%
◎得標者：味全食品工業股份有限公司
◎脫標總價：101.68億元
◎脫標單價：64.24萬元
◎拍賣底價：73.99億元
◎溢標率：37.43%
◎區域行情：
˙中古公寓：屋齡15年以上，每坪15~18萬元
˙新成屋：每坪35萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

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味全：朝住商混合開發
2010-07-08 01:15 工商時報 記者林祝菁、蔡惠芳／台北報導
　　味全斥資百億拿下新燕土地，未來將引進策略夥伴共同集資，且申請變更地目，朝住商混合開發。據了解，如果未來土地變更完成，華固建設不排除與頂新集團攜手開發。

　味全總經理張教華表示，新燕土地不論基地面積、地理位置、交通動線等客觀因素來看，都具有相當不錯的優勢，且比鄰新燕土地旁，味全仍有1381坪土地，未來會邀請知名國際設計團隊合作，進行整體開發，以提高土地價值。

　由於得標後7天內就要繳款，味全短期內考慮以融資貸款和自有資金的方式因應，至於融資和自有資金的比率，張教華說，還要經過內部細算，或是伺機啟動股東會已通過的增資案。

　此外，張教華指出，味全的專業不在土地開發，為兼顧財務結構及分散投資風險，未來將會由公司自行或透過設立子公司方式，或持股不低於50％原則下引進策略夥伴共同集資。而味全預估可收回新燕土地第二順位14.7億元，並沖銷帳上應收土地款3.04億元，餘11.66億元，會與會計師討論後確認認列方式。

　他說，也因為可拿回十幾億元，因此，味全此次標案僅需再出89億元，僅高於底標15億而已，且標金貴不貴要看變更成什麼使用區分而定。言下之意，沒有標太貴啦。

　至於地上物，即所謂的釘子戶要如何處理？張教華表示，這部分會善加溝通，朝雙贏或多贏的方向進行。而味全手上持有1998年取得的舊建照，容積率高達600％，對此，他也坦言，該土地將進行地目變更，就得另外申請建照，600％並不適用；不過，他也強調，這塊土地在北縣府劃定為都市更新單元的計劃，會有許多獎勵措施，就算未來沒有600％高容積率，也應該不會離太遠。

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【廖珮君╱台北報導】彰銀（2801）昨以101.68億元高價標售出新燕紡織三重萬坪土地，估可挹注約46億元獲利，以股本620.9億元計算，約貢獻每股0.74元，最快今年底前可入帳。
46億元年底前入帳

據了解，彰銀今年稅前盈餘目標80億元，若新燕地可順利在今年入帳，今年獲利有機會突破百億元。
彰銀6月稅前盈餘7.14億元，累計上半年稅前盈餘47.82億元，惟因認列營所稅調降費用13.41億元，累計上半年稅後純益24.32億元，每股稅後純益0.39元。
彰銀副總施建安說，彰銀1998年承作新燕紡織廠三重土地貸款45億元，當時設定抵押債權金額共52.2億元，近幾年新燕繳息不正常，打銷28億元呆帳後，帳上催收款還有16.48億元。
他說，扣除催收款後，彰銀35.72億元呆帳將可全數沖回。法人說，101億元扣除彰銀52.2億元、和味全的13.4億元兩大順位債主後，還剩約36億元可做債權分配，「彰銀可望多拿一點回來」。
法人說，新燕是從2002年開始延滯還款，至今達10年，估算欠彰銀的延滯利息約10億元，若再加上依債權比例分配，不排除還可在拿多一點錢回來，總計上限最多可拿回50億元，貢獻每股達0.81元。
彰銀主管說，可分配盈餘多寡，要看法院分配而定，目前該土地的債主，除彰銀、味全外，還有一些銀行和民間債權，這部分尚未確定。
新燕三重土地面積達1.58萬坪，底價73.99億元，換算每坪約46萬元，彰銀昨委託台灣金服公開標售，由第二順位債權人味全，以101.68億元高價吃下，高出底價27.7億元，每坪達64萬元，溢價37.44%。

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台灣金融資產服務公司上午拍賣創法拍新高紀錄的新燕案工業區土地，一如外界預期，由味全食品出手以總價101.68億元拿下，溢價達37.4%，高出底價27.6億元，換算每坪約64萬元。外傳味全將申請變更興建住宅，但味全在場人員不願回應。

今天只有味全一家出手，先前盛傳會投標的冠德建設最後並未參與競標。房地產業者認為，味全顯然誤判情勢，以致多花了27.6億元搶標。由於僅味全一家投標，雖然脫標價創區域工業用地新高，但對市場預料無太大提振效果。

新燕案工業區土地於三重市重新路五段、光復路口，為違約不良資產，主要債權人為彰化銀行。該基地座落在捷運新莊線先嗇宮出口，總面積約1.58萬坪，條件相當不錯，一拍總底價為73.99億元，換算每坪46.7萬元，約和市價相當。

原味全舊廠房，位於捷運新莊線三重先嗇宮站旁1.58萬坪新燕土地今拍賣，仍由單一標單的味全以每坪64萬元得標，創下工業區天價。 記者陳柏亨/攝影


彰銀委託台灣金服拍售後，除了也是債權人之一的味全公司有意投標，也傳出包括冠德在內，多家建商有意進場競標，但昨天接受記者詢問時，紛打退堂鼓。

冠德建設董事長馬玉山表示，這塊土地底價並不高，基地面積夠大，冠德之前確實有意投標，但由於該筆土地有地上物及使用人等複雜問題，無法確定開發時程，因此最後決定不投標。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊分析，味全應是誤判會有很多競爭，因此大幅提高投標金。從得標金額來看，極具頂新集團「特色」，其中101億應代表台北101，6888餘萬，則意味一路發。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，雖然今天僅味全一家出手，但從央行升息及針對投資客祭出信用管制後的一連串標案都能順利脫標，顯示建商仍看好後市，而壽險、財團則因資金過剩，仍認為不動產是目前較佳的停靠港。

【記者陳雲上/台北報導】

新燕三重廠土地今以101.68億順利標出，讓彰銀 (2801)百分百可拿回52.2億元債權，推估光是這筆回收債權，連同呆帳回沖、催收款項至少將為彰銀帶進36.2億元獲利，對每股獲利貢獻達0.75元。

彰銀指出，新燕三重廠土地拍賣由味全公司以101.68億元順利得標，換算每坪土地單價約64.36萬元創下三重當地的新高價位。而彰銀也將因抵押品順利拍出，取得52.2億元的債權，估計回沖利益約36.2億元。

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「鳳還巢」 味全代價高
2010/07/07
【聯合晚報╱記者林超熙╱台北報導】

味全頂新集團今天上演一齣土地「鳳還巢」戲碼，將10年前賣給新燕實業，位於三重、新莊交界、且緊鄰捷運站旁的一筆1.7萬坪土地，從債權銀行彰銀手上搶標買回，但搶回的代價，是比當初賣給新燕46億元，高出55億元。

味全頂新集團以101.68億元，遠高於彰銀底標價73.99億元成功標得。據味全核心人士透露，寫下101.68億元標價，是有特別義意，「101」代表著味全已入主的台北101大樓，「68」則是買下後就會一路發。該集團相當看好該筆土地的開發價值。

這筆位於二省道，三重與新莊交界的土地，原屬於味全公司舊廠，早期是味全黃烈火家族買下，後來味全經營權易主，被市場主力「阿丁」吃下，在金融業相關人士牽線下，引進新燕公司以46億元向味全購下該筆土地。

但土地買賣交易時，味全經營權再告易主，由市場主力阿丁轉手給頂新集團魏家，簽約後，新燕也相繼付出31億元交割款，但因美國發生「911事件」，並引發全球股市的崩跌，介入新燕經營權的百年建設，為護盤自家股票，導致財務調度困難，甚至引爆跳票危機，餘款近15億元無法如期付款給味全，於是新燕向以彰銀為主的銀行團借貸50多億元，也無法清償，使得向味全買得的1.7萬坪土地，成為彰銀手上的不良債權。

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味全標下新燕地 房仲估養地逾2年
2010-07-07 中國時報 【中央社】

　味全今天斥資逾新台幣101億元，標下三重新燕土地。房仲業者預估，味全欲整合毗鄰土地，進行大面積的住宅開發，須先處理地上物，進行土地變更等流程，預估至少養地 2年以上。

　法院今天委託台灣金服拍賣三重新燕土地，現場投標數僅 1封，由味全公司得標，總金額101.69億元，為法拍史上總價最高的拍賣案件；房仲業換算每坪土地單價為64.24萬元，刷新當地工業區土地行情。

　房仲業透露，據了解，味全公司今天一早召開臨時董事會，針對新燕土地得標後的規劃，預計將整合毗鄰味全公司的土地成為 1萬7000多坪大面積建地，進行住宅開發。

　永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，新燕土地總面積達 1萬5828.31坪，土地使用分區為乙種工業區，在大台北地區建地供給日益減少的狀況下，萬坪大面積的建地相對稀有。

　他說，這塊大面積土地位於三重與新莊的交界處，基地前方為捷運新莊線先嗇宮站出口，等到捷運線通車後，交通將更為便捷，且距離新莊副都心與頭前重劃區不遠，區位佳。

　他認為，得標的味全公司手上持有87年的舊建照，容積率600%，整體開發效益是現行工業區土地近 3倍之多。

　黃增福說，雖然基地周邊為工業區土地，且都是3、4 層樓老舊建築或廠房，房價相對偏低；不過，有建商在基地斜對面先嗇宮站出口推出每坪約35萬元的捷運共構建案，預料味全完成土地開發後，獲利不俗。990707

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總價101億幸運數字 不貴！
2010/07/07
【聯合晚報╱記者嚴雅芳╱台北報導】

新燕土地上午開標，由味全(1201)以每坪64.2萬元、總價101.68億元得標，讓101成為味全進軍房地產的幸運數字。味全總經理張教華表示，這塊地是乙種工業用地，味全未來將把緊鄰在旁、味全所擁有的千坪土地整合，目前希望往住宅開發的方向發展。

新燕土地順利由味全每坪64萬元得標，張教華表示，主要是看好該地位於捷運站出口附近，具有房地產好區段的優越性，地理條件佳。至於何時將計劃變更住宅用地，他低調表示，才剛標到土地，現階段談論規劃方向有點太早，但當然是希望可以發展為住宅推案。

味全在魏應充主導下，這是繼台北101商辦之後，頂新魏家第二次出手，這一次指向住宅規劃，對集團而言具有指標意義。而此次以總價101.68億得標，似乎也象徵著集團幸運數字，讓味全邁大步全面向台灣房地產市場進軍。新燕土地得標後，味全進軍房地產的下一步為何，張教華低調表示，目前還有幾塊地正在評估中。

頂新集團滿手現金，對兩岸房地產市場充滿興趣，去年頂新集團並增加了地產事業部，諸多不動產投資多由頂新魏家四兄弟的二董魏應交所主導，不過這次標地倒是透過老三魏應充掌舵的味全出面標下，成為繼台北101商辦之後，頂新集團第二宗房地產指標案。

味全今日股價在得標消息傳出後，一度有多筆千張大單敲進，急拉股價逾4.5%，使得味全股價盤中來到41元，創1月底以來新高價，直逼今年新高價，不過高檔賣壓回吐，股價壓回，多空激戰下，味全成交量飆出逾3萬張天量，是93年以來新大量。

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面積1.58萬坪╱新燕土地今法拍 底價74億創新高

味全也因新燕土地標售題材加持，加上氣溫熱到爆，揭開食品股旺季的序幕，六月以來，味全的股價漲幅逼近十六％

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新燕土地糾葛 味全熬出頭

〔記者楊雅民／台北報導〕彰化銀行今將公開標售的三重新燕土地，是味全食品原台北廠，主要生產醬油、乳品和布丁等，一九九九年頂新集團入主味全後，陸續將醬油生產遷移台中廠，布丁和乳品生產遷移高雄廠，而決定處分轉讓資產。

原本以紡織為核心的新燕實業，自百年建設入主後，轉型以營建業為主，積極開發購買土地，於是以四十五億元的價格向味全購入台北廠，不料，因擴張過速，造成財務危機，雙方交易過程便引發糾紛。

味全有十三．四億元的尾款未收回，新燕則認為味全未依照合約時間點內，完成乙種工業用地變更，雙方走向法院訴訟一途，經過長達十一年的纏訟，法院終於判定味全勝訴。

由於新燕當初跟彰銀承貸四十五億元，設定債權為五十二億元，味全和新燕發生交易糾紛後，彰銀便成為第一債權人，味全則是新燕土地第二抵押權人，過去十年來味全每年提列該筆土地應收帳款備抵損失已提列了約十．四億元，目前僅剩三億元。

今天不管味全有沒有得標都有「利」可圖，若沒標到，可收回十三．四億元的尾款，扣除還未提列完的三億元應收帳款備抵損失，大約可回沖十．四億元的獲利，每股盈餘貢獻約二元。

若味全能夠順利標到新燕土地，十三．四億元可能會列入土地成本減項，並不會列入損益表；而且，味全持有新燕土地的舊建照，容積率高達六百％，建照期限已延至民國一○二年，若其他業者標到土地，勢必還是得和味全合作開發。

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造鎮築夢 工業廠房翻身

記者林美芬／特稿

南港各大廠房從醜小鴨變天鵝只有不到五年時間，這股炒作工業廠房變身為小型造鎮開發的模式，快速蔓延到大台北地區，從南港、新店到新莊，新燕廠房就在三重市，成為最具明星相的土地標售案。

工業廠房在過去的台灣房屋市場中，一向不討好，但是，大台北地區土地開發接近飽和，要找到土地已經很難了，何況是容易塑造價值的大地塊；南港從過去的黑鄉到如今的科技之都，帶動的不只是重劃區的開發價值，南港輪胎、台肥公司及國產實業等廠房開發案，更是股市熱炒的話題。南港房價從每坪廿多萬元一路狂飆到如今的八十萬元，即將開案的南港輪胎開發案更喊到一百萬元一坪，黃土變黃金的美夢依舊讓各方心動。

前陣子新莊工業廠房仿照南港模式，同樣成為地產及股市中的明星票房。歌林公司位在輔大附近的廠房開發案，一度在市場上成為挽救歌林的靈藥；同樣在新莊的保力達Ｂ舊廠房以工業用地直接開發成案，五千多坪大面積一次開挖，銷售成績刷新南新莊紀錄，每坪從廿五萬元賣到卅二萬元結案，光房價就是當地一般中古屋的二至三倍以上，當地中古屋房價原來約十三至十五萬元，新成屋房價為十六至廿二萬。附近還有數個工業廠房正待價而沽。

新燕廠房位置在北縣三重市重新路五段新莊捷運線先嗇宮站附近，周遭都是工業廠房，市景雜亂，本來是不易被看好的土地區域，光是整合就是高難度的開發阻礙，但整塊土地面積達一萬多坪，在捷運加持及大台北地區大地塊難求的情況下，快速被列為明星級地塊；先嗇宮站附近工業住宅每坪房價約十一至十三萬元，但是冠德建設在當地的捷運共構案價格硬是飆到每坪卅五至四十萬元以上，轉手價格已經喊到每坪五十萬元以上，三重地區房價也將再出現領頭羊的新角色。

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新燕明開標 競逐三重地王
2010-07-06 01:24 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
　　下半年首場土地標售市場指標大案，即將在明（7）日登場，彰銀握有的新燕實業台北縣三重廠1.58萬坪工業區土地，將以底價73.99億元、每坪約46萬元公開標售，據悉，頂新集團、冠德建設都傳有意出手競標。

　房地產業者評估，依其立地條件、超大面積完整性，有機會上看每坪120萬元、甚至150萬元，預期可望刷新三重史上土地行情天價紀錄，得標總金額更將超越新竹風城購物中心創下的58億元法拍土地成交紀錄。

　惟新燕土地仍作停車場使用，據悉遊覽車停車場租約將在2015年3月到期；且旁邊磚造屋、鐵皮屋、洗車場和拖吊場，都另有建物所有權人，還有人在現址種菜、養雞，估計還涉及13筆地上物的拆遷、賠償或查封。因此華固、興富發等一線大型建商表態：「不會去標新燕土地。」

　冠德建設董事長馬玉山早在2年前就展開評估，有意從新燕債權銀行彰銀手中，直接承受這塊萬坪土地；迄今雖彰銀改為公開標售，競爭者勢必更多，但已有中和環球購物中心成功地從工業區變更使用用途為商業使用的冠德，仍表達高度興趣。

　房地產業者認為，若不考慮土地整合附近鄰地的問題、也不考慮工業區再變更為商業或住宅區的時間風險，新燕1.58萬坪土地有機會創下三重史上天價。不過華固建設總經理洪嘉昇、興富發建設副總經理廖昭雄表示，央行打房不斷，再加上工變商、住，須負擔開發時間拉長的潛在風險，因此是否競標必須更謹慎保守面對，此時不宜貿然出手。